Locazione

La locazione è il contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a fare utilizzare ad un altro soggetto (conduttore o locatario) una cosa per un dato tempo, in cambio di un determinato corrispettivo.

-Durata

La durata della locazione non può eccedere i trenta anni e, se superiore a nove anni, costituisce atto di straordinaria amministrazione che pretende la forma scritta ed è soggetto a trascrizione. Nulla stabilisce invece in ordine ad un termine minimo.

Tuttavia, il regime della durata di un contratto di locazione avente ad oggetto beni immobili segue le regole dettate dalla L. 392/78 (successivamente modificata e integrata dalla L. 431/98).

In particolare, gli immobili urbani vengono distinti a seconda che essi siano adibiti ad uso abitativo oppure ad uso diverso da quello di abitazione e ai relativi contratti di locazione si applica uno speciale regime che detta regole particolari in ordine alla durata, alla facoltà di recesso e alla risoluzione.

– Gli obblighi principali del locatore sono:

1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione. In caso di vizi non conosciuti o facilmente conoscibili che diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità dell’uso pattuito, il conduttore può pretendere la risoluzione del contratto o una riduzione del del corrispettivo;

2) mantenerla in stato da servire all’uso convenuto, dovendo eseguire tutte le costipazioni necessarie salvo quelle dii piccola manutenzione;

3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione, in particolare per quanto riguarda le molestie arrecate da terzi.

– Gli obblighi principali del conduttore sono:

1) prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto. Egli, pertanto risponde della perdita e del deterioramento della cosa, anche derivanti da incendio, salvo che siano a lui non imputabili;

2) restituire al termine del contratto la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, salvo il deterioramento dovuto a vetustà o a consumo. A prescindere da quanto disposto da leggi speciali o da usi disposizioni, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata. Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un’indennità corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del migliorato. Tale criterio si applica in cui il locatore trattenga le addizioni eseguite dal conduttore;

3) pagare il canone nei termini convenuti, potendo il contratto essere risolto in caso di morosità. Infatti, il pagamento del del corrispettivo costituisce l’obbligo principale a carico del conduttore.

– Ripartizione delle spese

Il criterio generale, previsto dall’art. 1576 c.c., consiste che il locatore/proprietario deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione, che sono invece a carico del conduttore/inquilino. Tutte le spese ordinarie sono quindi a carico dell’inquilino, mentre il proprietario è tenuto solo ad intervenire in caso di manutenzione straordinaria.

La normativa delle locazioni di immobili urbani prevede dettagliatamente che sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese suddette con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

Quando si eseguano sull’immobile importanti ed improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni che ne compromettano l’efficienza in relazione all’uso a cui è adibito, o comunque opere di straordinaria manutenzione di rilevante entità, il locatore può chiedere al conduttore che il canone venga integrato con un aumento non superiore all’interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le indennità e i contributi di ogni natura che il locatore abbia percepito o che successivamente venga a percepire per le opere eseguite.

Ai sensi dell’art. 1577 c.c., quando la cosa locata necessita di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore. Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore.

– Termine

Il contratto cessa con lo spirare del tempo fissato convenzionalmente, salvo rinnovazione tacita se scaduto il temine, il conduttore rimane rimane o è lasciato nella detenzione della cosa locata. Se non è stato fissato un termine soccorrono i criteri suppletivi di legge ma è comunque necessario comunicare disdetta, in difetto della quale il contratto è rinnovato.

– Disciplina speciale per gli immobili urbani adibiti ad uso abitativo

La legge 431/98, modificativa del cosiddetto regime dell’equo canone, ha introdotto la possibilità per i contraenti di seguire un doppio canale alternativo:

a) concludere un contratto a canone libero, ma di durata non inferiore a quattro anni, rinnovabile automaticamente di altri quattro, salvo disdetta nei casi espressamente previsti dalla legge;

b) concludere un contratto sulla base di appositi contratti-tipo definiti dalle organizzazioni di proprietari e conduttori, dalla durata non inferiore ai tre anni, prorogabile di altri due in mancanza di accordo o delle specifiche condizioni richieste dalla legge. Tale scelta comporta, da un lato, una durata più breve del rapporto di locazione (3 anni + 2), compensata, però, da una minore libertà nella determinazione del canone, che deve essere contenuto nell’ambito dei termini stabiliti da accordi sindacali stipulati a livello locale dai rappresentanti della proprietà edilizia e degli inquilini. Quest’ultima opzione, peraltro, facoltativa per le locazioni abitative ordinarie, è obbligatoria in molti Comuni d’Italia per le locazioni transitorie non turistiche e per quelle stipulate con studenti universitari.

In entrambi i casi il contratto deve redigersi in forma scritta. Ogni pattuizione volta a derogare i termini di durata del contratto è nulla, così come ogni accordo volto a determinare un canone superiore a quello risultante nel contratto. Inoltre, il contratto deve esser registrato, al fine di combattere in primo luogo il fenomeno dell’evasione fiscale e consentire al conduttore di esercitare il diritto di riottenere quanto pagato in eccedenza rispetto al canone contrattuale o convenzionato durante il corso della locazione o, in ogni caso, entro sei mesi dalla fine della locazione stessa.

Le parti possono inserire nel contratto di locazione una clausola che preveda la possibilità per il solo conduttore di recedere in qualunque momento dal contratto con un preavviso di 6 mesi; in mancanza di tale clausola, il conduttore può recedere anticipatamente dal contratto per un inadempimento del locatore ed in ogni caso può recedere con un preavviso di 6 mesi quando, secondo l’art. 4 della legge n. 392/78, “ricorrono gravi motivi”. Peraltro, in caso di contestazione da parte del locatore, la gravità dei motivi deve essere accertata caso per caso dal giudice, così da poter essere individuata, ad esempio, in una sopravvenuta infermità per la quale l’immobile locato era diventato idoneo oppure il trasferimento del conduttore per motivi di lavoro. Tuttavia, anche qualora si rimanga al di fuori di tali ipotesi, se l’inquilino rilascia anticipatamente l’immobile ed il locatore accetta senza alcuna riserva, il contratto è da intendersi risolto per mutuo consenso delle parti stesse ed il conduttore non è più tenuto a pagare il canone fino alla scadenza.

Il locatore, in vista della prima scadenza del contratto, risulta legittimato a negare al conduttore il primo rinnovo obbligatorio del rapporto: il locatore può esercitare tale facoltà solo dandone comunicazione al conduttore con un preavviso di almeno sei mesi, qualora ricorra uno dei motivi elencati dal richiamato art. 3, ossia ad es. quando sia intenzione del locatore destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado, o, ancora, quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso Comune nonché quando il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo o, comunque, nel caso in cui si profili la necessità di realizzare grandi opere edili incompatibili con la presenza del conduttore.

Singolare diritto riconosciuto al conduttore è quello di prelazione e di riscatto in caso di vendita di immobili ad uso abitativo previsto dalla legge.

Restano esclusi da questa disciplina speciale alcuni immobili, cioè quelli di interesse storico o artistico, di edilizia residenziale pubblica o locati per finalità turistiche, per i quali continuano a valere le regole del codice civile.

Il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, oppure il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori, quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione del contratto, ai sensi dell’art. 1455 del codice civile, e legittima un’azione di sfratto.

– Regime speciale per gli immobili urbani adibiti ad uso non abitativo

La disciplina per gli immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo si differenzia notevolmente rispetto a quella ad uso abitativo.

In primo luogo, la locazione non può essere di durata inferiore a sei anni quando l’immobile è adibito: ad attività industriali, commerciali o artigianali e professionali, mentre la durata è fissata addirittura nove se si svolge attività alberghiera.

La durata legale del contratto, pari a 6 o 9 anni, è vincolante per il locatore, che non può recedere per nessun motivo prima della scadenza se non per un inadempimento del conduttore. Dal lato del conduttore, invece, è possibile inserire nel contratto una clausola che preveda espressamente la possibilità di recedere in qualsiasi momento dal contratto stesso anche senza addurre alcuna giustificazione, purché ne sia dato avviso mediante raccomandata almeno 6 mesi prima del rilascio. In mancanza dell’inserimento di tale clausola, il conduttore può comunque risolvere anticipatamente il contratto ove ricorrano gravi motivi. La gravità del motivo, peraltro, in caso di contestazione, dovrà essere provata dal conduttore e valutata dal giudice, a seguito del contemperamento dei diversi interessi delle parti.

Alla prima scadenza, il rinnovo può essere negato dal locatore solo nei casi espressamente previsti dalla legge, e cioè qualora egli dichiari di voler:

1) adibire l’immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;

2) adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di un’attività industriale, commerciale, artigianale o di interesse turistico;

3) demolire l’immobile per ricostruirlo, oppure ristrutturarlo integralmente;

4) ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme alle previsioni di legge.

Quando il rapporto contrattuale cessa per volontà del locatore, e non per risoluzione consensuale o inadempimento, disdetta o recesso del conduttore, il proprietario deve corrispondere un’indennità pari a 18 mensilità (21 se si tratta di attività alberghiere) dell’ultimo canone corrisposto. Se l’immobile è adibito dal locatore o dal nuovo conduttore alla medesima attività, l’indennità è raddoppiata. L’indennità non è dovuta se le attività che si svolgevano nel locale non prevedevano un contatto diretto con il pubblico.

Il conduttore che esercita un’attività a contatto il pubblico -ma non i professionisti- ha diritto di prelazione se il locatore, alla seconda scadenza, intende nuovamente locare o quando, vigente il contratto, intende vendere.

Il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto anche senza il consenso del locatore purché venga contestualmente locata o ceduta l’azienda.

– La procedura di sfratto

La procedura di sfratto può essere definita come sommaria e con prevalente funzione esecutiva.

La sommarietà si ha o dalla possibile acquiescenza del convenuto o dalla incompletezza della cognizione che può caratterizzare il procedimento ivi considerato.

La prevalente funzione esecutiva deriva dal fatto che con questa procedura si mira ad ottenere al più presto un titolo esecutivo. Tale procedimento speciale riconosce la facoltà di far valere il diritto al rilascio di un immobile in favore di un concedente o di un locatore.

Il codice civile agli artt. 657 e 658 c.p.c. prevede che il procedimento per ottenere la convalida di sfratto può avviarsi ad opera del locatore:

1) per finita lovazione: quando il contratto è scaduto o sta per scadere rispettando i termini prescritti dalla legge o dal contratto;

2) per morosità: in caso di mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, oppure in caso di mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone.

In tutti i casi la procedura si avvia con una intimazione, rivolta dal locatore al conduttore, di lasciare libero l’immobile, con contestuale citazione in udienza del conduttore per la convalida.

In udienza il conduttore può decidere:

1) di non comparire, e in tal caso il giudice ordina la convalida esecutiva efficace dopo 30 giorni;

2) di presentare opposizione, ma se questa non è fondata su prova scritta, il giudice concede comunque la convalida il rilascio dell’immobile, con ordinanza immediatamente esecutiva;

3) di comparire e, se si tratta di uno sfratto per morosità, chiedere che venga concesso un termine di grazia (non superiore a 90 giorni) per consentire il pagamento dei canoni non onorati.