Nozione di condominio
Quanto oggetto della comunione è un edificio si versa nella più complessa situazione del condominio negli edifici di cui artt. 1117 c.c. e seguenti. Nel condominio diversi soggetti sono proprietari esclusivi di piani o porzioni di piani di un immobile, laddove alcune parti dell’edificio strutturalmente e funzionalmente connesse al complesso delle singole unità immobiliari, appartengono in comunione a tutti i comproprietari. Presupposto fondamentale affinché si instauri un diritto di condominio su un bene, impianto o servizio in comune e conseguente applicabilità della disciplina menzionata e che sussista una relazione di accessorietà tra tali beni, impianti e servizi e le unità immobiliari di proprietà esclusiva, nel senso che si accerti un collegamento funzionale e materiale tra i primi ed i secondi. Riguardo all’organizzazione il codice civile prevede un organo collegiale -assemblea dei condomini- ed un organo esecutivo -l’amministratore- la cui nomina è necessaria solo quando i condomini sono più di quattro.
– Assemblea condominiale
L’assemblea è l’organo deliberante la quale può essere validamente e regolarmente costituita solo in seguito all’approvazione e formazione delle tabelle millesimali. L’assemblea rappresenta nella sua sovranità la suprema volontà dei condomini.
I compiti e le attività dell’assemblea, ai sensi dell’art. 1135 c.c., sono:
1. nomina, conferma, sostituzione o revoca dell’amministratore ed eventuale sua retribuzione;
2. approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e relativa ripartizione tra i condomini;
3. approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore ed impiego del residuo attivo della gestione;
4. manutenzione di opere straordinarie, costituendo, se occorre, un fondo speciale.
L’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio ed i due terzi dei partecipanti al condominio.
L’assemblea può essere convocata in via ordinaria o in via straordinaria.
L’assemblea è convocata in via ordinaria almeno una volta l’anno per discutere e deliberare sulle materie indicate dall’art.1135 c.c., questa può essere richiesta in qualsiasi momento dall’amministratore o da un condomino.
L’assemblea può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore, quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio.
L’avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza.
Il codice civile non prescrive particolari modalità di notifica ai condomini dell’avviso di convocazione per la regolarità delle relative assemblee, la comunicazione può essere data con qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo, e può essere provata da univoci elementi dai quali risulti, anche in via presuntiva, che il condomino ha, in concreto, ricevuta la notizia della convocazione.
La mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel termine di trenta giorni previsti dall’art. 1137, comma 3, c.c., decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione, è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.
In base all’art. 1137 c.c., è annullabile la delibera il cui verbale contiene delle omissioni, anche relative alla mancata indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e di quelli contrari e delle loro quote di partecipazione al condominio.
Il condomino non invitato può sempre impugnare la delibera assembleare.
Ai sensi dell’art. 1136 c.c., l’assemblea può deliberare solo previa verifica della convocazione di tutti i partecipanti, tuttavia, spetta al condomino, che impugna la delibera condominiale, la prova della mancata convocazione di alcuni condomini.
Molto importante è la regolarità della convocazione per la stessa validità delle delibere assembleari.
L’assemblea non può deliberare se non sono stati invitati tutti i condomini ed è regolarmente costituita solo con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i 2/3 del valore dell’edificio e i 2/3 dei partecipanti al condominio.
L’assemblea quindi delibera regolarmente e validamente in prima convocazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, mentre in seconda convocazione con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 dei partecipanti al condominio e 1/3 del valore dell’intero edificio.
Le deliberazione che hanno ad oggetto le innovazioni devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i 2/3 del valore dell’edificio.
L’omessa indicazione di un argomento, poi deliberato, nell’ordine del giorno di un’assemblea condominiale non può essere rilevata dal condomino dissenziente nel merito, se non ha preliminarmente eccepito in quella sede l’irregolarità della convocazione.
Di gran rilevanza è anche l’ordine del giorno nel quale devono essere inseriti gli argomenti che saranno oggetto dell’assemblea.
Affinché la delibera di un’assemblea condominiale sia valida è necessario che l’avviso di convocazione elenchi, specificamente gli argomenti da trattare sì da far comprendere i termini essenziali di essi e consentire agli aventi diritto le conseguenti determinazioni relativamente alla partecipazione della deliberazione.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente può fare ricorso all’autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l’esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dalla stessa autorità.
Il ricorso deve essere presentato entro 30 giorni (a pena di decadenza), che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.
– Amministratore condominiale
La nomina dell’amministratore è obbligatoria solo se i condomini sono più di quattro. Nel caso siano meno di quattro la nomina è facoltativa. L’amministratore è nominato dall’assemblea condominiale. Se l’assemblea non provvede, su ricorso di uno o più condomini, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria (art. 1129, co. 1, cc).
L’amministratore può essere scelto sia tra i condomini che come professionista esterno oppure da una società. Non è necessario essere iscritti ad un albo specifico.
Affinché la nomina sia valida è richiesta la maggioranza dei partecipanti all’assemblea e la presenza di almeno la metà del valore. Dette maggioranze sono inderogabili sia per la prima che per la seconda convocazione. La nomina va verbalizzata.
L’amministratore dura in carica un anno. È nulla la delibera dell’assemblea che abbia disposto una durata maggiore. L’amministratore può essere tacitamente confermato di anno in anno, in mancanza di nomina di altro amministratore.
La revoca dell’amministratore può avvenire in qualsiasi momento da parte dell’assemblea. In tal caso non è richiesta una giusta causa.
L’amministratore, su ricorso di ciascun condomino, può essere revocato dall’autorità giudiziaria in tre casi:
1. qualora sia convenuto in giudizio con una citazione o altro provvedimento che esorbiti dalle sue attribuzioni ed egli non provveda senza indugio a darne notizia all’assemblea. In questo caso egli è tenuto anche al risarcimento dei danni;
2. se per due anni non ha reso il conto della sua gestione;
3. se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
In questo caso deve essere fornita la giusta causa e deve essere provata davanti all’autorità giudiziaria.
I compiti dell’amministratore, ai sensi dell’articolo 1130 del c.c., sono:
1. eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini;
2. curare l’osservanza del regolamento di condominio;
3. disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
4. riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
5. compiere gli atti conservativi dei diritti relativi alle parti comuni dell’edificio.
Alla fine di ogni anno deve rendere conto della sua gestione.
L’amministratore ha diritto ad un compenso per l’attività di gestione svolta e l’importo è determinato dall’assemblea. Il compenso spetta fino al momento della sostituzione con il nuovo amministratore, e quindi anche quando il mandato è già scaduto. Nel caso in cui l’assemblea esercizio non abbia determinato il compenso spettante all’amministratore, si ritiene che quest’ultimo abbia diritto all’ammontare corrisposto nell’anno precedente. Se 1’amministratore ritiene iniquo il compenso attribuitogli dall’assemblea, può rivolgersi al giudice.
– Ripartizione spese condominiali
Il criterio di riparto delle spese per servizi condominiali, in assenza di diversa convenzione, è regolato dall’art.1123 c.c.
Tale norma stabilisce che “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.
Dalla lettura della norma si evincono tre criteri di ripartizione delle spese tra i condomini:
1) ripartizione in proporzione al valore della proprietà;
2) ripartizione delle spese in base all’uso che ogni condomino può farne;
3) godimento che ogni condomino può trarne dalla cosa;
In particolare, il secondo comma dell’art 1123 c.c., dopo il criterio dei millesimi di proprietà, stabilisce che il principio della commisurazione della spesa anche al cd. “utilizzo potenziale”. A titolo esemplificativo, nel caso del riscaldamento centralizzato, infatti, le spese sono ripartite in base al criterio generale dei millesimi, senza alcuna distinzione tra il minor o maggiore utilizzo dei singoli condomini (es. un condomino che spenga il riscaldamento durante il suo orario di accensione, si vedrà ugualmente costretto a pagare sulla base dei millesimi di proprietà alla stessa stregua degli altri), a meno che tale minor o il mancato utilizzo non dipenda da ragioni strutturali dell’impianto ex art. 1123, secondo comma, c.c.
La ripartizione delle spese riguarda le spese necessarie, ossia le spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni, quelle per la manutenzione e per il funzionamento degli impianti e servizi comuni e quelle per le innovazioni deliberate nell’assemblea condominiale. Pertanto i condomini dissenzienti non possono contestare in sede di rendiconto una spesa che essi giudicano inutile, ma devono limitarsi a discuterne l’opportunità in sede di bilancio preventivo. In pratica i condomini che non sono d’accordo nel procedere a tale spese devono sollevare tale loro obiezione in sede di assemblea al fine di persuadere anche tutti gli altri condomini o almeno la maggioranza di essi ad evitare detta spesa. Se comunque la spesa viene approvata in sede di assemblea anche i condomini dissenzienti devono partecipare e contribuire per la loro quota non potendosi sottrarre a quanto statuito dalla maggioranza assembleare.
Le norme in materia di spese condominiale possono comunque essere derogate dall’unanimità dei condomini attraverso il regolamento condominiale.
I condomini sono obbligati a corrispondere le spese condominiali anche quando il loro appartamento è vuoto o inutilizzato.
Al condomino moroso possono essere sospesi i servizi. In caso di mora nel pagamento dei contributi condominiali protratta per oltre sei mesi, l’amministratore, laddove il regolamento vigente lo autorizzi espressamente, puo’ sospendere al condomino l’utilizzazione dei servizi comuni (ad esempio il riscaldamento, l’acqua calda, i citofoni, ) suscettibili di godimento separato, attraverso le necessarie operazioni sugli impianti.
– Le tabelle millesimali
Le tabelle millesimali hanno la funzione di determinare il valore delle singole unità immobiliari e di conseguenza il valore delle singole quote di comproprietà sulle parti comuni dell’intero edificio ai fini della ripartizione delle spese e della formazione della volontà dell’organo assembleare.
Le tabelle millesimali possono essere contenute in un regolamento contrattuale perché predisposte dal costruttore o redatte successivamente per volontà dei singoli condomini. In entrambi i casi la formazione delle tabelle integra un vero e proprio negozio di natura contrattuale, che, andando a riguardare il diritto di comproprietà dei singoli sulle parti comuni, richiede per l’approvazione o modifica l’unanimità. Qualora vi fossero disaccordi e non si potesse arrivare alla formazione delle tabelle millesimali, è previsto che anche un solo condomino possa rivolgersi all’autorità giudiziaria che, procedendo alla redazione tramite un perito, rende obbligatorie per tutti i condomini le tabelle.
Una tabella millesimale viene determinata non in base al calcolo esatto dei valori Lire/Mq. o delle superfici o dei volumi, ma in base al rapporto tra i valori o superfici o volumi delle unità immobiliari. Non vanno tenuti in considerazione il canone di locazione, lo stato di manutenzione o i miglioramenti apportati nel tempo all’unità immobiliare.
L’applicazione dei vari “coefficienti di riduzione”, alla superficie o volume reale delle singole unità immobiliari, trasforma tale superficie da reale in virtuale o volume virtuale.
La quota millesimale relativa ad ogni unità immobiliare deriva dal rapporto tra la superficie virtuale della u. i. e la somma di tutte le superfici virtuali di tutte le u. i., secondo coefficienti prestabiliti.
La revisione o la modifica delle tabelle millesimali condominiali è ammessa, ai sensi dell’articolo 69 disp.att. c.p.c. quando:
a) sono conseguenza di errore;
b) sono mutate le condizioni di una parte dell’edificio a seguito di sopraelevazione, di parziale espropriazione o di innovazioni di vasta portata che abbiano alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
Il regolamento comunque non può prevedere l’immutabilità delle tabelle millesimali.
– Il regolamento condominiale
Il regolamento di condominio disciplina la vita condominiale. Infatti, sono contenute le norme che disciplinano i servizi e le parti comuni, l’attività dell’amministratore e quella dell’assemblea condominiale. Sono allegate al regolamento di condominio le tabelle millesimali per la ripartizione delle spese.
Il codice civile all’art. 1138 stabilisce che quando un edificio è costituito da più di dieci condomini deve essere formato un regolamento, negli altri casi è facoltativo. Tale regolamento è approvato con un numero di voti pari almeno alla metà dei condomini intervenuti in assemblea e titolari di almeno la metà del valore dell’edificio. Per poter modificare il regolamento condominiale è necessaria la stessa maggioranza con il quale è stato approvato.
Oltre a questo tipo di regolamento di natura collegiale, vi è un altro tipo di regolamento c.d. contrattuale.
Si distinguono sostanzialmente tre tipi di regolamento contrattuale:
1) quello approvato all’unanimità e sottoscritto da ogni condomino;
2) quello predisposto dall’originario costruttore-venditore ed accettato dai condomini. Questo regolamento deve essere richiamato negli atti d’acquisto dei singoli condomini così da formarne parte integrante e sostanziale oppure viene allegato ai singoli atti di acquisto ed accettato dagli acquirenti mediante atti di adesione;
3) quello predisposto dall’originario unico proprietario dell’edificio ed inserito quale parte integrante nei singoli atti di disposizione. Quest’ultimo deve essere depositato presso un notaio, registrato e quindi inserito nei vari rogiti.
